事件
 1月5日兰州市调整现行房地产调控政策，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的限购政策。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】城关区、七里河区、安宁区范围内的住房对于非户籍家庭不再要求提供社保证明或纳税证明，同时上述区域住房自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
核心观点
多地调整房地产调控政策，贯彻落实因城施策方针。新年伊始，已有多个城市调整房地产调控政策，大致分为2类：1）以兰州为代表，部分放松调控政策。针对偏远区域直接取消限购，希望导入增量需求；针对中心城区取消非户籍的社保限制盘活存量需求；最后的点睛之笔是以“限售”换“限购”，贯彻落实了中央经济工作会议提出的“鼓励刚需首置，兼顾置换需求”原则及“房住不炒”重要精神。2）以南京、郑州、武汉、长沙等城市为代表，通过放宽落户条件实现调控的定向放松。南京近日出台楼市新政：允许40岁以内的本科生在南京先落户再就业。郑州、武汉、长沙等城市早在2017年就开始施行类似的政策。我们认为，此类政策的核心仍在于高端人才的争夺，对当地房地产市场的影响更多地体现在心理层面，实质影响有限。无论是直接放松限购或是定向放松限购，其对当地楼市的实质影响都相对有限，重要的是其释放的信号意义，各城市根据自身情况制定合理的政策以保障房地产市场平稳健康发展，“因城施策”的政策调控已步入全新阶段。
对限购政策进行积极微调的城市将增多，地产政策面将迎边际改善。此轮严厉的地产调控政策致使多地楼市成交情况急转直下，同时也影响到了土地市场，土地市场活跃度降低将在一定程度上加重当地政府的财政压力。鉴于此，可以预见今年将会有更多城市对限购政策进行积极的微调，其中二线城市将以放宽落户条件为其主要手段，而三四线城市将存在直接放松限购的可能，但是一线城市并不存在任何形式放松的可能。总的来看，地产行业整体的政策面将在今年迎来边际上的改善，这与我们年度策略报告的观点是一致的。
政策面改善龙头公司将受益，集中度提升持续加速。从当前龙头公司的土地储备情况来看，二线及三四线城市仍是其布局的主战场，万科、保利地产、金地集团、新城控股土储中二线及三四线城市的合计占比分别为89%、91%、81%、99%。因此，这类城市政策面的改善将有利于龙头公司加快在当地的销售和去化。根据克而瑞数据，2017年TOP10的销售市占率达到24%，较去年提升5.4个百分点，龙头公司销售集中度提升还将持续加速。
投资建议与投资标的
 2018年地产行业政策面将迎边际改善，行业集中度提升的中期逻辑加速兑现，再叠加龙头公司超强的业绩确定性和板块仍然较低的估值水平，我们认为，地产板块的机会才刚刚开始，建议继续加配地产股。我们看好：1）短期以低估值公司为主，推荐保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注金地集团(600383，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)。2）中期仍以高成长为要，推荐万科A(000002，买入)、新城控股(601155，买入)、华夏幸福(600340，买入)，建议关注阳光城(000671，未评级)。
风险提示
销售大幅低于预期。政策调控严于预期。利率发生明显上升。