1998年房改以来，中国房地产业一路高速成长，在城镇化率从33.4%到57.4%的进程中，不仅催生了百万亿级的行业，也产生了数以万计的房企。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2017年，旧的融资体系和拿地规则同时发生改变，在融资和拿地能力的双重考验下，房地产业将结束“春秋时代”，正式走进“战国时期”。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）春秋尚崇周礼，战国全凭实力。大公司吞并争霸、小公司残喘图存，行业集中度将大幅提升。这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代，一个前所未有的房地产王者时代。
投资要点：
 1.强者恒强，龙头房企走向寡头是大势所趋：（1）龙头房企销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势；融资渠道更丰富、成本更低，在融资收紧背景下优势突显；（2）行业分化加剧，龙头市占率提升幅度和速率均高于二三线房企；行业毛利率走低，龙头管理高效、费用控制优，净利润率优势显著；（3）因城施策调控拉长板块周期、人口流动和产业集聚下区域分化将是长期趋势，龙头房企深耕城市多、布局完善，销售持续性和稳健性优势显著；（4）重点城市土地新规，提高拿地门槛，龙头土储集中度快速提升，地价快速上涨使并购整合成为常态，直接推升行业集中度。本轮小周期，中小房企加速退出，大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势，行业集中度加速提升，2017年出现跳跃式增长。
 2.集中度提升前路不远，空间巨大：2016年底美国最大前五家企业和最大前十家企业市占率分别为20%和29%，而中国分别为13%和19%；香港2016年底最大前三家企业和最大前四家企业市占率分别为24%和33%，而内地分别为9%和11%。美国和香港分别在国土人口和行业制度上和我国具有可比性，其房地产市场均已进入成熟阶段；而我国房地产市场还处于增量房阶段，市场集中度至少还有1倍提升空间。
 3.行业集中度提升，显著提升龙头房企的估值：（1）规模增长空间巨大：住宅市场增量空间237.1亿平，181.2万亿，满足至少15年增量市场发展；进入存量房市场后，每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升，龙头销售增长空间非常充足。我们测算，2017年市场规模完全能满足最大前二十家企业销售目标，未来4年最大前五家企业、最大前十家企业、最大前二十家企业销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%和13%（未考虑房价上涨）。（2）盈利稳定产生估值溢价：集中度提高，龙头公司市场份额稳定，盈利稳定，可享受估值溢价提升。（3）资源型房企，将在拿地上具备显著优势，控制上游成本。龙头在融资上议价能力强，降低财务成本；在管理上，享受规模经济效益，集中采购，标准化产品，降低管理成本。
 4.集中度提升提供确定性机会，建议关注三类地产股：（1）行业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头：金地集团、保利地产、招商蛇口、万科A、华夏幸福。（2）项目储备丰富、大股东实力强劲、具有资源股属性的区域龙头：北京城建、首开股份。（3）高成长、低估值，有望冲击一线的二线业绩黑马：如旭辉控股集团、新城控股。
风险提示：
政策超预期收紧、行业集中提升不达预期、市场风格发生切换